Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie należy do instytucji tzw. „dawności”. Jest to sposób nabycia własności na skutek upływu czasu. W wyniku zasiedzenia posiadacz nieuprawniony nabywa prawo własności przez to, że faktycznie je wykonuje w ciągu oznaczonego w przepisach czasu.
Co można zasiedzieć?
- nieruchomość gruntową (działkę ewidencyjna lub jej cześć),
- nieruchomość budynkową (zasiedzenie jest możliwe jedynie z jednoczesnym zasiedzeniem prawa własności gruntu pod budynkiem),
- nieruchomość lokalową (tylko wtedy, gdy ustanowiona została odrębna własność lokalu),
- ruchomość,
- prawo użytkowania wieczystego,
- służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu,
- udział w prawie własności np. należący do pozostałych spadkobierców lub innego współwłaściciela.
Jakie warunki musza być spełnione aby zasiedzieć prawo własności nieruchomość?
Przesłankami zasiedzenia nieruchomości są:
- posiadanie samoistne,
- upływ czasu,
- dobra lub zła wiara
Posiadanie nieruchomości w sposób samoistny oznacza, że określona osoba traktuje siebie jako właściciela nieruchomości i zachowuje się wobec innych osób tak jak właściciel tej nieruchomości, a zatem daje innym osobom do zrozumienia, że to ona jest właścicielem i to właśnie jej przysługuje pełnia praw do władania konkretną nieruchomością.
Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane, tj. musi trwać przez cały okres zasiadywania. Przy czym przyjmuje się, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje jednak przerwania posiadania.
Drugą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Okres posiadania potrzebny do zasiedzenia nieruchomości jest różny w zależności od tego, czy posiadacz samoistny zasiedzenia w dobrej, czy w złej wierze i wynosi aktualnie w oparciu o treść art. 172 KC odpowiednio:
- 20 lat – w przypadku dobrej wiary;
- 30 lat – w przypadku złej wiary.
Ponieważ sprawy o zasiedzenie maja charakter historyczny, konieczna jest każdorazowa analiza jakie przepisy, zmieniające się wielokrotnie wraz z upływem czasu, mają zastosowanie do konkretnej sprawy.
Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?
Art. 46 k.c. definiuje pojęcie „nieruchomości”. Zgodnie z brzmieniem tego artykułu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Ważne: O ile możliwe jest zasiedzenie nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej, tak zasiedzenie nie jest możliwe w odniesieniu do określonego pokoju, czy strychu, bowiem nie stanowią one przedmiotu odrębnej własności, a jedynie jego część składową.
Ponadto zakazane jest także zasiedzenie nieruchomości wyłączonych z obrotu – np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne.
Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być także nieruchomości, które są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczególne cele społeczne (np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie).
Czy można zasiedzieć nieruchomość rolną?
Nabywanie nieruchomości rolnych doznawało ograniczeń w okresie od 01.05.2019 r. do 13.07.2023 r. otóż zgodnie z treścią art. 172 § 3 k.c., nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie mógł jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Uwzględniając powyższą regulację należy wskazać, że w przypadku nieruchomości rolnych, konieczne dla zasiedzenia było spełnienie dodatkowych – obok posiadania samoistnego i upływu czasu – przesłanek, do których należały:
- posiadanie przez posiadacza samoistnego statusu rolnika indywidualnego
(status rolnika indywidualnego mają osoby fizyczne posiadające kwalifikacje rolnicze, które co najmniej od 5 lat zamieszkiwały w gminie, na obszarze, której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.)
- nieprzekroczenie norm obszarowych wskazanych w art. 172 § 3 k.c, (do 300 ha użytków rolnych).
.
Zasiedzenie nieruchomości należących kiedyś do Skarbu Państwa
Wskazane wyżej terminy zasiedzenia nieruchomości (tj. 20 lat w przypadku dobrej wiary oraz 30 lat w przypadku złej wiary), obowiązują dopiero od 1990 r.
Jeżeli termin zasiedzenia nieruchomości upłynął przed 1 października 1990 r. obowiązują terminy krótsze – 10 lat posiadania nieruchomości w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze.
Przed 1990 r. nie było możliwe zasiedzenie nieruchomości należących kiedyś do Skarbu Państwa. Obecnie po upływie dłuższych terminów zasiedzenia można skuteczne zasiedzieć własność nieruchomości należących niegdyś do Skarbu Państwa.
