Kiedy wiadomo już na pewno, że Twoja nieruchomość zostanie przejęta na potrzeby budowy drogi publicznej?
Najważniejszym dokumentem, z którego wynika, że Twoja nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi krajowej jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) wydawana przez wojewodę. Decyzja ta powoduje, że z mocy prawa Twoja nieruchomość lub jej część zostaje przejęta przez Skarb Państwa, a Tobie należy się za to odpowiednie odszkodowanie.
Z dniem, w którym decyzja ZRID stanie się ostateczna, nieruchomości lub ich części na których ma zostać zrealizowana droga krajowa stają się własnością Skarbu Państwa.
Czy otrzymam zawiadomienie o wywłaszczeniu?
Zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID otrzymasz pocztą, na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Dodatkowo wojewoda zawiadamia o wydaniu decyzji ZRID obwieszczeniem w Biuletynie Informacji Publicznej, które może ukazać się także w prasie lokalnej oraz w siedzibach gmin, na terenie których inwestycja jest prowadzona.
Ważne: Sprawdź czy twój adres w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę jest aktualny inaczej nie dostaniesz zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID.
Kiedy mam przekazać nieruchomość?
Termin przekazania nieruchomości wskazany jest w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID.
Jeżeli przekażesz swoją nieruchomość w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID, wysokość odszkodowania zostanie powiększona o 5 % wartości wywłaszczanej nieruchomości.
Nieprzekazanie nieruchomości w wyznaczonym terminie wiąże się z wszczęciem postępowania egzekucyjnego przez wojewodę, które prowadzi do przymusowego przejęcia nieruchomości na koszt właściciela.
Ważne: Jeżeli decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności oznacza to, że inwestor może od razu rozpocząć prace budowlane na Twojej nieruchomości.
Należy wówczas jak najszybciej przekazać nieruchomość GDDKiA. Jeżeli pod inwestycję drogową przejmowany jest budynek lub lokal mieszkalny, na Twój wniosek otrzymasz lokal zamienny. Możesz w nim mieszkać od momentu przekazania nieruchomości GDDKiA aż do terminu wskazanego w zawiadomieniu o wydaniu decyzji ZRID jako termin wydania nieruchomości. Najkrócej będzie to 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Za wynajem lokalu zastępczego płaci GDDKiA, Ty płacisz jedynie za opłaty eksploatacyjne.
Czy za zabraną nieruchomość dostanę odszkodowanie?
Tak, wywłaszczenie nieruchomości musi nastąpić za odpowiednim odszkodowaniem. Oznacza to, że wysokość odszkodowania powinna być równa co najmniej wartości rynkowej Twojej nieruchomości. Oznacza to również, że procedura ustalenia wysokości odszkodowania przez wojewodę może trwać nawet kilka miesięcy, bo każdą z nieruchomości należy wycenić indywidualnie.
Od kiedy mogę się ubiegać o wypłatę odszkodowania?
Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania wojewoda wszczyna z urzędu, w dniu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna lub nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności. Nie ma więc potrzeby występowania do wojewody z wnioskiem o wszczęcie tego rodzaju postępowania. Nie jest wymagany również żaden wniosek o wypłatę odszkodowania.
W jakim terminie jest ustalana wysokość odszkodowania?
Wojewoda wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania w terminie 30 dni od momentu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Jednakże w przypadku, kiedy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, wojewoda ustala odszkodowanie w terminie 60 dni, od dnia, w którym nadano ten rygor.
W jakiej wysokości będzie moje odszkodowanie?
Odszkodowanie za przejęcie Twojej nieruchomości składać się będzie z kilku elementów. Pierwszy, najważniejszy, to wartość rynkowa określona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu. Z treścią operatu możesz zapoznać się w urzędzie wojewódzkim, możesz też poprosić, by przesłano Ci elektroniczną wersję operatu szacunkowego. Masz prawo zgłosić do wojewody zastrzeżenia do treści operatu szacunkowego.
Wojewoda powiększa kwotę odszkodowania ustalonego przez rzeczoznawcę:
- o 10.000 zł, jeśli odszkodowanie dotyczy budynku mieszkalnego albo budynku, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny. Kwota ta jest naliczana dla budynku, niezależnie od liczby lokali znajdujących się w budynku;
- o 5 % wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana GDDKiA w ciągu 30 dni od otrzymania od wojewody zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID.
Jak wyliczana jest wartość nieruchomości?
Wartość określa się według takiego stanu nieruchomości, w jakim ona była, gdy wydana została decyzja ZRID przez wojewodę. Oznacza to, że odszkodowanie nie będzie obejmowało niczego, co stało się na nieruchomości po tej dacie. Odszkodowanie nie będzie obejmować też utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej ani spadku wartości nieruchomości sąsiednich lub pozostałych przy właścicielu po podziale.
Przy określaniu wartości nieruchomości przejętej pod budowę drogi rzeczoznawca majątkowy stosuje tzw. zasadę korzyści. Ustawodawca uznał, że przy nabywaniu nieruchomości pod drogi należy ocenić, jaka byłaby wartość Twojej nieruchomości, gdyby miała przeznaczenie drogowe (budowlane) i porównać tę wartość z wartością nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu. Zasada korzyści mówi, że właściciel nieruchomości powinien zawsze dostać jako odszkodowanie większą z tych wartości.
Pamiętaj. Często zdarza się, że ustalone odszkodowanie nie jest satysfakcjonujące.
W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika. Który oceni sytuację i pomoże w uzyskaniu sprawiedliwego odszkodowania.
Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 27.05.2025 r. (sygn. I OPS 1/24)
„Określenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 311), która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno nastąpić na podstawie § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 23 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832), a przed zmianą stanu prawnego na podstawie § 36 ust. 4 uchylonego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555 ze zm.), uwzględniając zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145).”
Zgodnie z podjęta uchwałą odszkodowanie ustalane za przejęcie nieruchomości w trybie specustawy nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie przeznaczenia na cel publiczny. tzw „dużą zasadę korzyści”
Ważne: Sprawdź czy nieruchomość nie została przypadkiem wyceniona w oparciu o tzw. „małą zasadę korzyści”
Ustalenie odszkodowania następuje w formie decyzji administracyjnej. Jeżeli nie zgadzasz się z wysokością ustalonego odszkodowania, masz prawo odwołać się do Ministra Rozwoju i Technologii. Masz na to 14 dni od daty doręczenia decyzji ustalającej odszkodowanie, a samo odwołanie kierujesz do wojewody (on przekaże je do Ministra). Niekorzystną decyzję Ministra możesz potem zaskarżyć do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (WSA).
Ważne. Przed wydaniem decyzji przyznającej odszkodowanie wnieś zarzuty do sporządzonego operatu szacunkowego.
Aby uzyskać odszkodowanie możesz również zawrzeć ugodę administracyjną.
Ugoda zawierana jest pomiędzy GDDKiA a właścicielem nieruchomości, a następnie zatwierdzana przez wojewodę. Podstawą ugody jest również operat szacunkowy i stosuje się tu wszystkie powyżej opisane zasady wyceny.
W ramach odszkodowania, za Twoją zgodą, może Ci zostać przyznana nieruchomość zamienna. Ważne, by wartość tej nieruchomości była podobna do wartości Twojej nieruchomości, która została przejęta pod drogę. Różnicę między wartościami nieruchomości wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.
Kiedy otrzymam odszkodowanie?
Otrzymasz odszkodowanie w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.
Ważne: Jeżeli decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, właściciel może złożyć wniosek o wypłatę mu przez GDDKiA zaliczki w wysokości 70 % ustalonego w decyzji wojewody odszkodowania.
W przypadku złożenia wniosku o wypłatę zaliczki, właściciel nadal ma prawo wniesienia odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie. Wniesienie odwołania spowoduje jedynie, że pozostałe 30 % zostanie wypłacone dopiero po wydaniu decyzji przez Ministra.
Jak wypłacane jest odszkodowanie?
Odszkodowania zostanie wypłacone na wskazany rachunek bankowy.
Dlaczego nie otrzymałem jeszcze odszkodowania?
Uważasz, że powinieneś już dawno otrzymać odszkodowanie, a ono jeszcze do Ciebie nie dotarło? Sprawdź, czy nie zdarzyła się jedna z poniższych rzeczy:
- Wojewoda jeszcze nie ustalił dla Ciebie odszkodowania, czyli nie wydał jeszcze decyzji odszkodowawczej. Powody mogą być różne – najczęstszym jest oczekiwanie przez wojewodę na sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, bez którego nie jest możliwe określenie wartości Twojej nieruchomości. Skontaktuj się z urzędem wojewódzkim, by dowiedzieć się, na kiedy planowane jest wydanie decyzji dotyczącej Twojej nieruchomości;
- Odmówiłeś przyjęcia odszkodowania w wysokości ustalonej przez wojewodę. Masz prawo, by nie zgodzić się z wysokością zaproponowanego odszkodowania – Twoje odwołanie rozpatrzy wtedy Minister, ale do tego czasu wypłacone może być jedynie 70 proc. kwoty, którą ustalił wojewoda w swojej decyzji. Pamiętaj, że wypłata tych 70 proc. jest na Twój wniosek, jeżeli go nie będzie to wypłata całości odszkodowania nastąpi dopiero po wydaniu decyzji przez Ministra;
- Nieruchomość objęta wywłaszczeniem ma nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Nieuregulowany stan prawny oznacza zarówno brak księgi wieczystej nieruchomości i innych dokumentów, które wskazywałyby kto jest właścicielem nieruchomości, jak również taka sytuacja, gdy nieruchomość jest w rodzinie od lat, ale nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe i w dokumentach jako właściciel widnieją osoby, które już dawno zmarły. Jeżeli stan prawny działki nie jest uregulowany odszkodowanie wpłacane jest do depozytu sądowego na 10 lat. W takiej sytuacji, aby je otrzymać, konieczne jest przedłożenie w sądzie dokumentu potwierdzającego prawo do nieruchomości (np. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające nabycie spadku, akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości).
Ważne: Zawsze dbaj o to, aby Twoja nieruchomość posiadała uregulowany stan prawny i żeby prawa, które Ci do niej przysługują były ujawnione w księdze wieczystej.
Co mogę zrobić, gdy przejęto pod budowę drogi tylko część mojej nieruchomości?
Jeżeli pod budowę drogi przejęto tylko część Twojej nieruchomości, a pozostała jej część (tak zwana „resztówka”) nie nadaje się do dalszego prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, masz prawo wystąpić z wnioskiem do o wykupienie pozostałej części nieruchomości.
Chcesz pozbyć się resztówki, zapoznaj się z poprzednim wpisem na blogu.
Czy inwestor zająć moją nieruchomość bez wywłaszczenia?
Niejednokrotnie realizacja inwestycji wymaga wejścia i przeprowadzenia prac na nieruchomościach położonych poza pasem drogowym. Nieruchomości te nie są wywłaszczane, czyli nie następuje sytuacja, w której własność tych nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa.
W decyzji ZRID wojewoda może nałożyć na właścicieli nieruchomości obowiązek udostępnienia swoich nieruchomości, by GDDKiA mogło przeprowadzić określone prace budowlane. Na przykład może to być konieczność przebudowy istniejącej sieci wodociągowej, którą trzeba przesunąć, bo koliduje z projektowaną drogą.
Działający w imieniu GDDKiA wykonawca inwestycji ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu wykonywanych na niej prac. Jeżeli jednak jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Dodatkowo, jeżeli wskutek wykonywanych prac, zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadająca temu zmniejszeniu. Wysokość odszkodowania ustala wojewoda na wniosek właściciela lub GDDKiA.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią (tel. 733 130 581, email kancelariagrandus@gmail.com).
W dobie usług zdalnych nie ma znaczenia lokalizacja inwestycji. Kancelaria świadczy usługi na terenie całego kraju.
Wskazany wpis ma charakter poglądowy a stany faktyczne mogą się różnić w konkretnych sprawach. W celu uzyskania indywidualnej porady zasięgnij pomocy prawnika.
